Ventes agricoles françaises et le rôle de la SAFER

Cet organisme gouvernemental a le droit de préemption sur la propriété la plus rurale qui vient sur le marché en France. Ainsi, bien que vous pouvez penser que vous avez scellé l'accord lorsque vous signez le contrat de vente avec votre vendeur, en fait, la propriété n'est pas tout à fait le vôtre jusqu'à ce SAFER ont eu leur mot à dire. Le droit de premier refus par SAFER est appelé le droit de préemption. Il s'agit effectivement d'un droit de substitution, dans laquelle l'acheteur d'origine de la propriété est obligé de céder à l'organisme public.

Dans le processus d'achat de la propriété, «purge» des droits des SAFER est effectuée par le notaire, dont la responsabilité est d'écrire à SAFER en leur demandant si ils veulent acheter la propriété. SAFER disposent de deux mois à compter de la date à laquelle ils sont informés des détails de la vente future de rattraper leur esprit. Si vous êtes pressé, il est un «exprès» de services pour obtenir leur réponse, à condition que vous êtes prêt à payer un supplément pour cela. Au sein de chaque département, il ya une superficie minimale déterminée par la préfecture en dessous duquel SAFER n'a pas le droit de préemption.

Toutefois, dans certaines régions du pays, ce seuil est très bas, une petite maison à la campagne avec un arpent de terre peut-être encore soumis au processus de pré-emption! Dans la pratique, même si SAFER sont omniprésents dans la vente de terrains et des bâtiments agricoles strictement, la grande majorité des autres propriétés rurales passer sans leur montrer aucun intérêt.

Achat Non obligatoire

Contrairement à la croyance populaire, leur droit de préemption n'est pas un droit d'expropriation; SAFER n'ont pas le pouvoir d'achat obligatoire, et nul propriétaire est obligé de vendre pour eux. SAFER ne peut préempter au prix de vente et sur les autres modalités énoncées dans le contrat de vente. Toutefois, s'ils sont en désaccord avec le prix, alors ils peuvent intenter une action judiciaire devant les tribunaux pour un juge de rendre une décision sur le prix de vente. Si le propriétaire est pressé de vendre, il ne puis mettre une forte pression sur eux pour faire face aux années SAFER, ou le visage d'un litige.

Rien n'empêche le propriétaire de prendre la propriété du marché s'ils ne sont pas d'accord avec SAFER, mais plus souvent qu'autrement, un prix négocié est convenu. En effet, il n'est pas rare pour les SAFER d'être approché par l'agriculteur dans la première instance, dans l'espoir qu'ils achètent leurs terres. Les motifs sur lesquels SAFER peuvent utiliser leur droit de préemption donne vraiment carte blanche pour l'utiliser quand ils le souhaitent, à condition de l'achat est dans l'intérêt de l'entretien et le développement de la fraternité l'agriculture ou l'environnement local.

En conséquence, SAFER ne vont pas à intervenir pour acheter des terres pour un centre commercial hors de la ville. (C'est quelque chose que la mairie locale peut faire, mais plus à ce sujet une autre fois.) Ils ne sont pas toujours en mesure d'intervenir dans la vente de grandes propriétés rurales, si seulement en raison d'un manque de ressources budgétaires. C'est parce que SAFER ont pour acheter tout ou rien, ils ne peuvent pas choisir les morceaux de terre dans le contrat de vente qu'ils souhaitent acheter.

Ironie du sort, par conséquent, ce sont souvent les plus grandes ventes de terres qui échappent à être acheté par SAFER, tout simplement parce qu'ils sont trop riches pour eux! Le droit de préemption de la forêt est aussi spécifiquement à l'extérieur de leurs pouvoirs.

Agriculteurs locaux Obtenez le Pick

En fin de compte, la priorité accordée aux agriculteurs ne se traduisent souvent par une priorité pour les agriculteurs locaux, si ce n'est que parce qu'ils sont sur le terrain, et dans le savoir. Néanmoins, ce n'est pas le cas partout. Une grande partie des terres agricoles en France est vendu à des acheteurs internationaux, très souvent parce que le prix demandé par le vendeur est plus élevé que les agriculteurs locaux souhaiteraient payer.

Dans d'autres cas, il a été tout simplement parce que SAFER ne peut pas se permettre d'obtenir entre l'acheteur et le vendeur, ou il n'ya pas d'intérêt local. Ainsi, étant donné la crise actuelle entre les viticulteurs français, l'achat d'un vignoble dans certaines régions de la France ne serait probablement pas trop de problème! Lorsque des terres agricoles et des biens est sur le marché, SAFER peut préempter sur la vente de l'ensemble de l'exploitation, mais lorsque les agriculteurs locaux ont pris la pioche de ce qu'ils veulent, ce qui reste sera alors mis en place pour la revente, peut-être la ferme elle-même avec quelques arpents de terre.

SAFER a également agir pour éviter le développement spéculatif, notamment pour arrêter les développeurs d'achat des terres agricoles pour le développement. SAFER souvent rage dans la presse française au sujet de la perte continue de terres agricoles à d'autres usages. Ils s'agit d'un objectif qu'ils atteignent avec un succès mitigé, car même qu'ils doivent céder contre un agriculteur qui souhaite vendre à d'autres usages qui ont une plus grande valeur que les terres agricoles, et une autorité de planification qui sont prêts à accorder l'autorisation de planification pour cette utilisation.

Beaucoup de critiques estiment également que SAFER ne sont pas eux-mêmes tardent à agir d'une manière spéculative. Les agriculteurs locaux qui ne peuvent pas être si avisé sur le marché SAFER, et qui ne veulent pas faire face à la perspective d'une procédure judiciaire sur le prix de vente, sont persuadés de leur vendre à un prix inférieur qui pourrait bien être en dessous de la valeur réelle de le marché, ce qui SAFER puis plus tard revendre à un prix plus élevé.

Processus manque de transparence

En outre, le processus par lequel SAFER d'utiliser leur droit de premption manque un degré de transparence, pour dire le moins! Le processus commence souvent par une notification offical à la communauté agricole de la vente future. S'il ya un intérêt dans tout ou partie de la terre par un agriculteur existant, SAFER peut alors intervenir pour acheter le terrain ou bien en utilisant leur droit de préemption, et ensuite de vendre tout ou partie de celui-ci à un ou plusieurs agriculteurs locaux qui peut-être exprimé un intérêt à l'acheter.

La décision quant à juste qui a la plus forte cas pour la terre est décidé par un comité local (même si pour certaines transactions, il est déléguée à un fonctionnaire). Comme vous pouvez l'imaginer, il ya une rumeur qui circule au sujet de comment ces comités et les fonctionnaires () prennent leurs décisions! Tous les candidats sont informés que les raisons pour lesquelles le Comité est parvenu à leur décision, mais seulement dans les termes les plus généraux. Les accusations de flagornerie sont très répandues, et il ya des cas occasionnels dans les tribunaux français au sujet de la manière dont la terre et la propriété a été achetée et revendue plus tard par SAFER....